خلع ید و تخلیه

در این بخش می خواهیم به بررسی امر خلع ید و تخلیه بپردازیم و تفاوت این دو را با یکدیگر بررسی کنیم. در ابتدا این موضوع را با طرح مثالی برای شما مشخص خواهیم کرد. با ما همراه باشید.

فرض کنید که شما صاحب ملکی هستید و آن را با تنظیم یک قرارداد در اختیار مستاجر خود قرار داده اید. در تاریخ معین قرارداد این ملک به پایان می رسد و قصد شما نیز تنها تخلیه ملک مورد نظر می باشد. به نظر شما بهترین روش برای تخلیه چیست؟

 مطالعه بیشتر: وقف

خلع ید چیست؟

خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیر منقول مانند خانه، باغ و یا زمین است و در آن امکان شکایت کیفری وجود ندارد. در واقع خلع ید زمانی مطرح می شود که شخصی به طور غیر قانونی در مال غیر منقول دیگری تصرف می کند و صاحب مال می خواهد اموال خود را از دست متصرف خارج کند.

مثلا شما صاحب یک آپارتمان هستید و ملک خود را تخلیه کرده و به مسافرت می روید. پس از دو سال مراجعت کرده و متوجه می شوید که یکی از همسایگان از غیبت شما سوء استفاده کرده و به تصرف آپارتمان پرداخته است. به او تذکر می دهید که آپارتمان خود را تحویل بگیرید، اما او حاضر نمی شود که ملک شما را پس بدهد. اینجاست که باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و حق خود را از این مرجعه مطالبه کنید.

نکته: شرط اصلی در طرح دعوی خلع ید داشتن مالکیت 100 درصدی است. در صورتی که مالک باشید ولی مدرکی برای اثبات نداشته باشید و طرف مقابل نیز ادعادی مالکیت شما را قبول نداشته باشد باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنید و دعوای اثبات مالکیت را مطرح کنید و سپس با گرفتن حکم قطعی به شورای حل اختلاف مراجعه کنید. دعوای خلع ید در حالت کلی به سه دسته تقسیم بندی می شود:

  • نخست خلع ید به معنی اخص یا همان دعوای مالکیت است که طی آن مالک ملک خود را که به تصرف فردی دیگر آمده است را خواستار است.
  • دوم دعوای تخلیه می باشد که عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد
  • سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

 

ارکان دعوای خلع ید چیست؟

  • مال مورد تصرف باید غیر منقول باشد

همان طور که در بخش های پیشین نیز بیان شد، دعوای خلع ید و تخلیه تنها به اموالی تعلق می گیرد که غیر منقول باشد. به اموالی غیر منقول گفته می شود که انتقال آن ها از مکانی به مکان دیگر ممکن نباشد و موجب وارد آمدن خرابی به خود مال یا مکان شود. مثلا زمین یا خانه غیر منقول است چرا که نمی توان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. بنابراین در خصوص اموال منقول نمی توان از دعوای خلع ید و تخلیه استفاده کرد و می بایست از روش های دیگری استفاده کرد.

  • غصب نمودن مال توسط متصرف

شرایط دیگر استفاده از خلع ید و تخلیه این است که متصرف، مال مالک را غصب کرده باشد. در قانون مدنی غصب عبارت است از استیلا بر حق غیر به نحو عدوان. در واقع در غصب، متصرف بر مال مالک چیره می شود در حالی که مالک از این امر راضی نیست.

  • عدوانی بودن تصرف

مهم ترین رکن خلع ید و تخلیه عدوانی بودن تصرف می باشد. یعنی تصرفاتی که توسط متصرف انجام می شود باید کاملا غیر مجاز و غیر قانونی باشد. بنابراین برای اینکه عمل متصرف غصب محسوب باشد تصرفات او باید غیر قانونی باشد. یعنی از جانب مالک اذنی به او داده نشود و قراردادی نیز بین آن ها نیز وجود نداشته باشد.

  • مالکیت خواهان مسلم باشد

تنها کسی که می تواند خلع ید و تخلیه را جهت ملکی خواهان باشد، مالک آن است. مالکیت مالکیت خواهان بر مال مورد تصرف باید مسلم و محرز باشد و اختلافی در آن وجود نداشته باشد. اگر خواهان، مالک واقعی ملک باشد ولی سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد باید در ابتدا مالکیت خود را ثابت کند و در ادامه برای خلع ید و تخلیه اقدام نماید.

 

بهای خواسته برای دعوای خلع ید و تخلیه

یکی از وظایف خواهان و مالک این است که هنگام تقدیم دادخواست خود، بهای ملک مورد نظر را تعیین کند. مگر اینکه خواسته مالی نباشد و یا اینکه نتوان بهای آن را مشخص کرد. در نظر داشته باشید تعیین اینکه یک دعوا مالی است یا غیر مالی، از نظر میزان دادرسی و قابلیت تجدید نظر بسیار حائز اهمیت است.

مطابق با ماده 3 قانون وصول، خواهان باید در دادخواست خلع ید و تخلیه بهای خواسته را تعیین کند. این بهای تعیین شده توسط خواهان، از نظر صلاحیت دادگاه و ارزش خواسته موثر است. اما هزینه ی دادرسی و پیگیری بر اساس بهای منطقه ای ملک تعیین شده و می بایست پرداخت شود.

 

نحوه اجرای حکم خلع ید و تخلیه

در ابتدا می بایست در محل مذکور به دعوای خلع ید رسیدگی شود، پس از رسیدگی این امکان وجود دارد که دادگاه خواسته ی خواهان و مالک را وارد تشخیص دهد. در این صورت دادگاه محکومیت متصرف را صادر می کند و دستور خلع ید و تخلیه خواهان را ارسال می کند. در این صورت با صدور اجرائیه، مال از تصرف مذکور خارج می گردد و تحویل مالک داده می شود. اگر در دوره تصرف، متصرف در ملک مذکور بنایی احداث کرده و یا درختی کاشته باشد، هیچ یک موجب عدم امکان حکم حلع ید و تخلیه نمی شود. متصرف باید تمامی وسایل و تجهیزات خود را از ملک خارج کند و در صورتی که نسبت به این کار اقدام نکند اموال وی به حافظ سپرده می شود.

 

حکم خلع ید و تخلیه در اموال مشاع

در صورتی که دعوای خلع ید و تخلیه مربوط به ملکی مشاع باشد، هر گاه دادگاه با این موضوع رسیدگی کند و به نفع خواهان و مالک حکم دهد، از تمامی ملک خلع ید و تخلیه می شود.

البته با توجه به این که ممکن است همه ی مالکین اقدام به طرح دعوای خلع ید نکرده باشند یا این فرض که یکی از شرکا اقدام به تصرف ملک نموده باشد و توجه به این نکته که هیچ یک از شرکا نمی تواند در سهم دیگران تصرف نماید، پس از بیرون راندن متصرف، ملک به تصرف محکوم له داده نمی شود.

 

نکاتی چند در مورد خلع ید

  • چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می‌شود.
  • چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند.
  • مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را  نیز صادر می‌کند.
  • مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند.
  • صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است، زیرا طبق مواد 350 و 362 قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
  • از سوی دیگر تصرفات شریک در مال‌الشرکه بدون رضایت شریک دیگر ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است اما گاهی به جای خلع ید در اینگونه دعاوی، خواسته وضع ید یا تسلیط ید بیان می‌شود.
  • خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست  و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی‌شود.

 

تخلیه به چه معناست؟

دعوای تخلیه در شرایطی مطرح می شود که شخصی با اجازه مالک از مال وی استفاده می کند اما پس از پایان مدت مذکور، همچنان به استفاده از مال ادامه می دهد و ملک را تخلیه نمی کند.

 

ارکان دعوای تخلیه کدامند؟

  • وجود توافق و قرارداد بین طرفین

در این مورد شخص باید به اذن مالک از مال او استفاده کند. در این مرحله استفاده کننده باید امین باشد و در حفظ ملک امانت داری کند. اما در صورتی که قرارداد به هر دلیلی از بین برود و مالک نمی خواهد استفاده کننده همچنان از ملک وی استفاده کند، می تواند به اتمام زمان قرارداد اشاره کند.

  • امتناع متصرف از تحویل مال به مالک

در صورتی که پس از پایان رمان قرارداد استفاده کننده همچنان از ملک استفاده کند و از بازگردادن ملک به مالک امتناع کند و نگاهی غاصبانه به مال داشته باشد.

  • ید استفاده کننده به ید غاصبانه تبدیل شود

در صورتی که استفاده کننده نگاهی غاصبانه به ملک داشته باشد دیگر امین نیست یعنی هر اتفاقی برای ملک بیفتد وی ضامن خواهد بود. به عبارت دیگر چنانچه مال تلف شود یا خسارتی به آن وارد شود حتی اگر این خسارت مستند به فعل غاصب نباشد و او تقصیری در بروز این خسارت نداشته باشد باز هم مسئول پرداخت خسارت به مالک خواهد بود.

 

تشخیص دعوای خلع ید و تخلیه ید

وکیل دادگستری در خصوص تشخیص دعوای خلع ید از تخلیه ید و طرح دعوای صحیح می‌گوید: بحث اثبات و ثبوت در حقوق از هم جدا است، کسی که وکیل است دلایل را بررسی می‌کند و با توجه به مدارک موجود دعوا را طرح می‌کند. محمدی می‌گوید: باید توجه داشت که این دو دعوا را به جای یکدیگر مورد استفاده قرار ندهیم. وی می‌گوید: خیلی موارد بوده که خواهان دعوای خلع‌ید می‌خواهد اما می‌آید و تخلیه ید را مطرح می‌کند اما در واقع وکیل است که برای حفظ سلامت دادرسی تا پایان دادرسی تشخیص می‌دهد دعوا از چه نوعی است زیرا اگر دعوا به اشتباه بیان شده باشد پرونده مخدوش خواهد شد. وی در خصوص پیامد مطرح کردن دعوای اشتباه می‌گوید

به طور مثال در مورد دعاوی حقوقی در موردی من به عنوان خواهان خواسته‌ام را مشخص می‌کنم حال اگر عنوان اشتباه باشد دادگاه قرار قابل استماع نبودن دعوا را صادر می‌کند و دعوا را رد می‌کند که نتیجه آن از دست رفتن مبلغی است که برای هزینه‌های دادرسی پرداخت شده است. اما در موارد کیفری ما موظف نیستیم عنوان دعوا را مشخص کنیم بلکه مقام تحقیق که بازپرس و یا دادیار است نوع دعوا را مشخص خواهد کرد. بنابراین در دعاوی حقوقی پیامد مطرح کردن اشتباه یک دعوا رد دعوا توسط دادگاه خواهد بود به طور مثال یک مالک که از مستاجر خود شاکی است دعوای خلع‌ ید را مطرح می‌کند که قاضی به محض این‌که رابطه استیجاری را می‌بیند تشخیص می‌دهد که خواسته اشتباه تعیین شده است.

 

ثبت نظر

کاربر محترم از طریق فرم زیر نظرات خود را برای ما ارسال کنید.

کد امنیتی

نظرات ارسالی کاربران