فروش ملک مشاعی

با فروش ملک مشاعی در خدمت شما هستیم. پیش از اینکه به نحوه فروش ملک مشاعی و شرایط و قوانین آن بپردازیم، می خواهیم ملک مشاعی را برای شما تعریف کنیم. ملک مشاع به سرزمین بخش نشده ای گفته می شود میان دو یا چند تن مشترک می باشد و مالکین در آن سرزمین شریک می باشند بدون اینکه متصرفات آن مشخص باشد.

در واقع مال مشاعی مالی است که در حالت اشاعه وجود دارد، یعنی از نظر قانونی سهم شرکا معلوم می باشد ولی از نظر جغرافیایی مشخص نیست و در ذره ذره مال با یکدیگر شریک می باشند. معامله و خرید و فروش چنین ملکی با اما و اگرهای زیادی همراه است و نیازمند توجه دقیق تری می باشد.

در ملک مشاعی ممکن است سهم مالکان متفاوت باشد. مثلا ممکن است دو نفر در یک مال شریک باشند و یک نفر دو دانگ و دیگری چهار دانگ سهم داشته باشد. اما در هر صورت تمامی بخش های سرزمین سهیم هستند و به طور مشاع در ملک شریک می باشند. به همین دلیل هیچ یک از دو مالک نمی تواند به صورت جداگانه اقدام به فروش ملک مشاعی کند.

انواع تقسیم ملک مشاعی

ملک مشاعی را می توان به سه طریق تقسیم بندی کرد:

تقسیم به افراز: افراز به معنی جدا کردن سهم هر یک مالکین می باشد. این تقسیم یا به صورت توافقی میان مالکین و یا به صورت اجبار توسط دادگاه صورت می پذیرد. هر یک از شرکا می توانند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز ملک را بدهند.

تقسیم به تعدیل: در صورتی که یک زمین از نظر اجزا دارای واحد و ارزش یکسان نباشد، کارشناس مساحت را مبنا قرار نمی دهد و ارزش زمین موثر بر مساحت زمین خواهد بود. مثلا ممکن است یک سمت زمین روبروی اتوبان باشد که ارزش بالایی دارد و سمت دیگر از ارزش پایین تری برخوردار باشد. در این حالت قسمت های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع تر می گیرد تا از نظر ارزش برابری کند و به درستی میان اعضا تقسیم شود.

تقسیم به رد:

در این نوع تقسیم‌بندی اینگونه نیست که با کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع، توازن برای تقسیم ایجاد شود. گاهی برای تعادل‌سازی، باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه شود تا شخصی که سهام کمتری به او در تقسیم رسیده است، با دریافت وجه اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکا گردد.

بنابراین در تقسیم به رد :

– ممکن است بعضی از شرکا از مال مشترک سهم نبرند.

– از مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند.

– لازم و مقدمه تقسیم به رد، ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند، تنها راه ممکن، درخواست ” فروش مال مشاع” از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

فروش ملک مشاعی

اولین نکته در باب فروش ملک مشاعی این است که فروش ملک مشاع به سبب اینکه دارای مالکین زیادی است و عموما میان مالکین اختلاف وجود دارد، ممکن است دشوار باشد. همچنین در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد معموملا افت قیمت خواهد داشت. ذکر این نکته نیز ضروری است که فروش ملک توسط هریک از مالکین بدون اطلاعا دیگر مالکان امکان پذیر نمی باشد. بنابراین مالکین تلاش می کنند به این وضعیت خاتمه دهند و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

قانون افراز و فروش ملک مشاعی

برای اینکه به مالکیت مشاعی پایان داده شود و به نوعی مال مورد نظر ماهیت داشته باشد، می توان در صورت توافق شرکا با یکدیگر، میان خود به نحوی که همگی رضایت داشته باشند تقسیم کرد. اما از نظر قانونی برای فروش ملک مشاعی و یا حتی افراز بخشی از ملک مشاعی، تمامی مالکین باید حضور داشته باشند.

در صورتی که یکی از مالکین به سن قانونی نرسیده باشد و یا از سلامت عقل برخوردار نباشد و یا بنا به دلایل غایب باشد، برای فروش ملک نیاز به دستور از جانب دادگاه خواهد بود.

هنگامی که مالکان در خصوص شراکت یا تقسیم ملک دچار مشکل شوند، نیاز است تا ملک را از حالت مشاع درآورند و سهم خود را به صورت ملک مفروز و جداگانه مشخص کنند. برای این کار لازم است تا همه شرکاء در مورد مفروز کردن ملک به توافق برسند.

چگونگی درخواست افراز ملک مشاع

زمانی که شرکادر خصوص فروش ملک مشاعی دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا می‫ تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫ شود، اقدام کند.

اینکه مالکان به کدام مرجع مراجعه کنند، به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در شرایطی که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود. در شرایطی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد.

بنابراین در اکثر موارد شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‫ ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است، تقدیم کند و در صورتی‌ که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، فرایند افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌ که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون را اعلام کند، متقاضی باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کند.

در این صورت، گواهینامه ‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به این گواهی به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی)، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

در مزایده، کارشناس قیمت پایه برای ملک تعیین می­‎کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین  قیمت را پیشنهاد کرده باشد. در این شرایط غیبت شرکا یا شخص ثالث در جلسه مزایده، مانع از انجام مزایده نیست و همان شخصی که درخواست فروش ملک مشاع را کرده است، خودش هم می‎تواند خریدار ملک مشاع باشد.

ثبت نظر

کاربر محترم از طریق فرم زیر نظرات خود را برای ما ارسال کنید.

کد امنیتی

نظرات ارسالی کاربران

ثبت پرسش

شما عزیزان میتوانید از طریق این بخش سوالات خود را مطرح کنید تا به صورت رایگان و در اسرع وقت پاسخ داده شود

اینجا کلیک کنید