تخلیه املاک مشاعی

برای آن که بدانیم نحوه تخلیه املاک مشاعی به چه صورت است، در ابتدا باید تعریف درستی از آن داشته باشیم. در این مقاله می خواهیم به تخلیه املاک مشاعی و نکات مهم آن بپردازیم. برای اینکه در مورد تخلیه املاک مشاعی اطلاعات بیشتری کسب کنید و با روند قانونی آن آشنا شوید تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

طبق تعریف قانونی، ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که میان دو یا چند نفر مشترک باشد و به این وضعیت در حالت قانونی اشاعه گفته می شود. در واقع معنی اشاعه این است که تمامی مالکین در جزء به جزء ملک شریک هستند و سهم دارند.

مثلا فرض کنید شما یک ملک را با کسی به صورت شریکی خریداری می کنید. سهم شما دو دانگ و سهم شریکتان چهار دانگ است. طبق قانون سهم شما در تمامی واحدهای آن ساختمان پخش شده است و قابل تفکیک نیست.

از دیگر مثال های بارز زمانی است که یک ملک از وارث به ورثه می رسد. در این حالت تمامی ورثه از تمامی ملک سهم دارند و مرزی میان سهم ها مشخص نشده است و کل ملک به صورت مشاع در تملک تمامی ورثه است.

 

تخلیه املاک مشاعی

تخلیه املاک مشاعی در حالت کلی به سه دسته تقسیم بندی می گردد. که در این بخش هریک را به صورت جداگانه شرح می دهیم.

  • دعوای خلع ید برای تخلیه املاک مشاعی

در صورتی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک صادر شده باشد، از تمامی ملک خلع ید می گردد. قانون مدنی تصرف هر شریک در ملک مشاع را وابسته به اذن سایز شرکاء می داند و در صورت نبود اجازه، متصرف ضامن است. بنابراین مجکوم له در دعوای خلع ید در تخلیه املاک مشاعی، زمانی می تواند تقاضای تحویل ملک را به خود نماید که از سایر شرکا اجازه داشته باشد.

در یک ملک مشاع، هیچ یک از شرکاء بدون اجازه سایر شریکان حق تصرف در ملک را ندارند. بنابراین اگر یکی از شرکا بدون اجازه دیگر شریکان بخشی از مال را به تصرف در آورد، دیگر شریکان حق دارند درخواست خلع ید ایشان را برای تخلیه املاک مشاعی بنمایند. در صورتی که از متصرف خلع ید گردد، تحویل ملک به هریک از شرکاء در گرو موافقت همه ی شریکان است.

البته امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تـوافق با مستاجر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن و اجازه از دیگران ‌بود.

  • دعوای تصرف عدوانی برای تخلیه املاک مشاعی

در این مورد بحث جرم و مجازات مجرم مطرح می گردد. اگر شریکی بدون اجازه دیگر شرکاء، در ملک مشاعی تصرف کند و سایر ارکان جرم وی ثابت گردد، آیا باید مجرم مجازات شود؟

در رابطه با این موضوع دو مورد ارائه می گردد. عده ای بر این باورند که هر شریک در ذره ذره ی ملک مشاعی حق مالکیت دارد و در واقع تصرف در آن ملک، عین تصرف در ملک خودش است و این جرم قابل تحقق نیست. اما از سویی دیگر بر این باورند که ذره ذره ی ملک متعلق به دیگری است و تصرف در آن بدون اجازه به معنی جرم است.

 

  • دعوای تخلیه در ملک مشاعی

فرض کنید سه شریک صاحب یک ملک هستند و هریک در آن دو دانگ سهم دارد. با توافق ملک را اجاره می دهند و پس از مدتی مستاجر، اجاره ماهانه یکی از شریکان را پرداخت نمی کند. از این رو شریک ناراضی دعوای تخلیه را مطرح می کند، در حالی که دو شریک دیگر سهم خود را گرفته اند و با مستاجر به سازش رسیده اند. در این حالت قضاوت صحیح چیست؟

همان طور که در بخش های پیشین نیز بیان کردیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمامی ملک است و همین مووضع باعث شده است هیچ یک از شرکاء حق تصرف در ملک را نداشته باشند. نکته قابل توجه در اين رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استيجاري تنها بين مستأجر و يکي از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در اين مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به ساير شرکاست. بنابراين تصرف شريک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تــوافــق بـا مـسـتـأجـر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ مي‌شد، تسليم عين مستأجره به يکي از شرکا منوط به داشتن اذن از ديگران ‌بود.

 

نمونه دادخواست تخلیه املاک مشاعی

خواهان : …

خوانده : …

وکیل : …..

تعیین خواسته و بهای آن : خلع ید مقوم به …. ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی

دلایل و منضمات : کپی مصدق سند مالکیت، معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

ریاست محترم مجتمع قضائی “‌نام شهرستان محل وقوع ملک “

با سلام احتراماً به استحضارمی رساند:

به موجب سند مالکیت شماره….. دانگ پلاک ثبتی   /   بخش  “شماره ونام شهرستان” واقع در نشانی….. متعلق به اینجانب می باشد نظر به اینکه خوانده/خواندگان که شریک بنده نیز می باشند بدون اذن و اجازه اینجانب پلاک ثبتی مذکور را در تصرف غاصبانه خود گرفته و با وصف مراجعات مکرر از رفع تصرفات غاصبانه خود و تحویل آن به اینجانب امتناع می نماید فلذا با تقدیم این دادخواست مستندات به ماده ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی صدور حکم به خلع ید غاصبانه خوانده/خواندگان جزء پلاک ثبتی فوق الذکر به انضمام کلیه خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست .(خلع ید)

عند الاقتضا برای اثبات ادعای خود به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می نماید.

 

مراحل و مدارک لازم برای تخلیه املاک مشاعی توسط وکیل
  • پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل تخلیه املاک مشاعی  شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
  • در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای تخلیه مستاجر را انجام خواهد داد.
  • مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
  • ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی و …

ثبت نظر

کاربر محترم از طریق فرم زیر نظرات خود را برای ما ارسال کنید.

کد امنیتی

نظرات ارسالی کاربران