تخلیه املاک مسکونی

با موضوع تخلیه املاک مسکونی در خدمت شما هستیم. یکی از بزرگترین مشکلاتی که ممکن است که در پایان قرارداد اجاره یک ملک مسکونی پیش بیاید این است که مستاجر ملک را تخلیه نکند. در این خصوص قانون برای صاحب ملک تدابیری اندیشیده است که حق خود را از مستاجر بازستاند. در این مقاله می خواهیم در مورد نحوه تخلیه املاک مسکونی و روش های آن با شما به بحث و تبادل نظر بپردازیم. با ما همراه باشید.

مطالعه بیشتر: وقف

تخلیه املاک مسکونی

اجراه یک قرارداد موقت است که درون آن زمان تخلیه ملک مسکونی توسط مستاجر بیان شده است. مستاجر موظف است در زمان بیان شده ملک را تخلیه کند و به مالک باز پس دهد. در صورتی که درون اجاره نامه زمان قرارداد ذکر نشود، این قرارداد اعتبار نخواهد داشت. اما در صورت سرپیچی مستاجر از تخلیه املاک مسکونی موجر این امکان را دارد که به شورا و یا دادگاه مراجعه کند و برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. در ادامه شرایط و مراحل تخلیه املاک مسکونی را بررسی خواهیم کرد.

تخلیه املاک مسکونی به چه صورت است؟

در صورتی که زمان اجاره مستاجر تمام شده باشد مالک هر ملکی حق این را دارد که با اتمام زمان اجازه و یا همچنین بروز برخی تخلفات توسط مستاجر، نسبت به تخلیه املاک مسکونی خود اقدام کند. در صورتی که ملک تجاری اجاره داده شده باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 باشد، باید بر طبق قوانین همین قانون موجر برای فسخ اجاره و تخلیه املاک به دادگاه مراجعه کند. اما در صورتی که روابط موجر و مستاجر بر طبق قانون سال 1376 باشد، جهت دستور تخلیه می بایست به شورای حل اختلاف مراجعه کرد.

چه زمانی برای تخلیه املاک مسکونی می توان اقدام کرد؟

در صورتی که شما صاحب ملکی هستید و می خواهید برای تخلیه املاک مسکونی خود اقدام کنید باید حداقل یکی از شرایط زیر را دارا باشید.

باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه وی با وجود تمام شدن موعد اجاره نامه

گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها بدون اینکه مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود.

استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر

انتقال ملک مورد اجاره توسط مستاجر به شخصی دیگر

قراردادی که میان موجر و مستاجر بسته می شود ممکن است به صورت رسمی و یا غیر رسمی تنظیم شده باشد. در صورتی که قرار داد تنظیم شده، رسمی باشد، برای دریافت حکم تخلیه موجر باید به اداره ثبت اسناده مراجعه کند و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کنند.

تخلیه املاک مسکونی با قرارداد عادی

در صورتی که قراردادن میان موجر و مستاجر به صورت عادی منعقد شده باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد. برای تخلیه املاک مسکونی می توان دستور فوری گرفت. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین اینکه قرارداد به صورت دستی بر روی برگه تنظیم شده و یا اینکه در آژانس املاک تهیه شده، وجود ندارد.

قرارداد تنظیم شده بایستی شرایط یک قرارداد قابل استناد را داشته باشد. بدین صورت که برای درخواست تخلیه املاک مسکونی اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی مستاجر و محل اقامت مستاجر، مشخصات موجر و مشخصات سند و تاریخ عقد آن باید به طور واضح بیان شده باشد. مقام قضایی طیق قانون سال 1376 باید مدارک را بررسی و پس از آن دستور تخلیه املاک مسکونی را صادر کند. در این حالت مستاجر دیگر حق اعتراضی ندارد و در صورت اعتراض باید دادخواست بدهد که کاری به دستور تخلیه ندارد.

تخلیه املاک مسکونی با قرارداد رسمی

این امر بر خلاف قرارداد عادی مدت زمان بیشتری را می طلبد چرا که با صدور حکم مستاجر حق تجدید نظرخواهی دارد. پس از طی این مدت و درخواست مستاجر مبنی بر تجدید نظرخواهی، اگر حکم به نفع موجر صادر شوذ می بایست از دفرتخانه ای که قرارداد در آن تنظیم شده است تقاضای صدور اجرائیه کند که در این حالت نیز باز برای مستاجر به مدت 10 روز زمان اعتراض ایجاد می گردد. دپس از پایان زمان مذکور و اعتراض نکردن مستاجر، می توانید وی را به تخلیه املاک مسکونی وادار کنید.

در صورتی که موجر ادعا کند که مستاجر به ملک خسارت وارد کرده است و یا اینکه اجاره بها، پول شارژ و ... را پرداخت نکرده است؛ نمی تواند به صورت مستقیم و شخصا از مبلغ مدیعه کم کند. بلکه برای رسیدن به حق خود باید به دادگاه مراجعه کند و دادخواست مطالبه ضرر و زیان را به دایره اجرای دستور تخلیه املاک مسکونی تسلیم کند. در این حالت دایره اجرا، تمامی مبلغ ودیعه را به مستاجر پرداخت نمی کند تا پس از صدور رای دادگاه مطالبات موجر را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر بازگرداند.

تفاوت تخلیه در قرارداد اجاره رسمی و عادی

تفاوت تخلیه توسط موجر در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده 2 قانون موجر و مستاجر که در سال 1376 مصوب شده است، در قرارداد اجاره عادی باید دو نفر که مورد اعتماد طرفین می باشد به عنوان شاهد گواهی شوند و درخواست تخلیه به شورای حل اختلاف تقدیم می گردد. دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قائم‌ مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

رسیدگی به درخواست تخلیه در چه مرجعی صورت می پذیرد؟

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به‌ موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل  خواهد بود. هم چنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌ طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

نکات مهم دعوای تخلیه اماکن مسکونی

دستور تخلیه اماکن مسکونی زمانی مطرح می گردد که مالک ملک خود را تحت عنوان اجاره به تصرف فردی دیگر درآورده باشد و به دلیل پایان یافتن مدت اجاره و یا دیگر دلایل درخواست تخلیه ملک را مطرح کند و خواهان تخلیه ملک خود باشد.

در صورتی که موعد اجاره در قرارداد ذکر نشده باشد، قرارداد باطل است.

نیازی نیست برای تخلیه ملک مورد نظر اظهارنامه ارسال گردد.

وابسته به اینکه قرارداد بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی؛ درخواست تخلیه ملک و صدور اجرائیه متفاوت است.

موارد امکان تخلیه قبل از انقضای قرارداد

در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک، بخشی و یا کل ملک را به اجاره فردی دیگر درآورده باشد. موجر می تواند دستور تخلیه را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.

در صورتی که در قرارداد اشتغال مستاجر ذکر شده باشد اما مستاجر در ملک مورد نظر به شغل دیگری مشغول گرددکه شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، موجر می تواند دستور تخلیه را تقاضا کند.

در صورتی که ملک نیاز به بازسازی داشته باشد و یا اینکه موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را در ملک مذکور داشته باشد و مجوز شهرداری را نیز ضمیمه این درخواست داشته باشد، می تواند تقاضای دستور تخلیه ملک را بکند. البته در این حالت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است.

در صورتی که موجر خود به ملک نیز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند و دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می توانید تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.

دستور تخلیه در زمان کرونا

دستور تخلیه در زمان شیوع کروا دستخوش تغییراتی گردیده است. با توجه به اینکه ویروس کرونا تمامی قسمت های زندگی افراد جامعه را تحت تاثیر قرار داده است و ضررات بیشتری به مستاجرین وارد آمده است؛ در صورتی که موجر ثابت کند که ملک خود نیاز داد و یا ایننکه مستاجر تخلفی در قرارداد اجاره کرده باشد؛ قاضی می تواند دستور تخلیه املاک مسکونی را صادر کند.

یکی از تبصره‌ها این است که اگر فرزند ذکور موجر باشد و خانه نداشته و نیاز شخصی داشته باشد، از موجبات تخلیه است و دستور تخلیه در اینجا اجرا می‌شود و طبیعتا باید به مرحله اثبات برسد یعنی با صرف ادعا نمی‌شود چیزی را اثبات کرد. اگر ثابت شد که موجر نیاز شخصی به ملک را دارد و فرزند ذکور او ازدواج کرده و مدارکی مانند سند ازدواج و مدارک و مستندات آن را ارائه کرد، طبیعتا قاضی مربوطه دستور تخلیه را صادر می‌کند.

ثبت نظر

کاربر محترم از طریق فرم زیر نظرات خود را برای ما ارسال کنید.

کد امنیتی

نظرات ارسالی کاربران