تفکیک،‌ افراز و تقسیم

با مبحث تفکیک، افراز و تقسیم در خدمت شما هستیم و می خواهیم تفاوت این سه گزینه را برای شما بیان کنیم. پیش از اینکه در مورد تفاوت ها و شباهت های تفکیک، افراز و تقسیم صحبت کنیم. در ابتدا باید برای معرفی هریک را به طور مختصر تعریف کنیم. در این مقاله با ما همراه باشید تا در مورد تفکیک، افراز و تقسیم به بحث و تبادل نظر بپردازیم.

 

تفکیک چیست؟

تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم یک مال غیر منقول به قطعات کوچکتر. مثلا مالک و یا مالکان یک زمین تصمیم می گیرند که زمین خود را به قطعات کوچکتری تقسیم کنند که در عرف ثبتی به این اقدام تفکیک گفته می شود. به این ترتیب از تفکیک برای انتقال قطعات جدا شده، صدور سند و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود. در نظر داشته باشید تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت قابل انجام است و پس از آن صورت مجلس تفکیکی تنظیم می شود.

صورت مجلس تنظیم شده شامل حدود مساحت قطعات جدا شده می باشد که می توان از آن برای انتقال و یا به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه استفاده کرد. توجه داشته باشید اگر یکی از مواردی که بیان شد ناقص باشد تفکیک اعتباری ندارد. مثلا اگر فردی ملک خود را تفکیک کند ولی سند اولیه را باطل نکند، این تفکیک فاقد اعتبار است.

 

افراز چیست؟

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر. به عبارت دیگر افراز به تقسیم یک مال غیر منقول مشاع میان شرکا به نسبت سهم آن ها گفته می شود. مثلا فرض کنید دو نفر در یک زمین به صورت مشاع شریک هستند. سهم نفر اول دو دانگ و سهم نفر دوم 4 دانگ می باشد. حال اگر هر یک از طرفین بخواهند به میزان سهم خود از زمین جدا کنند و سهم خود را تصرف کنند به این عمل افراز گفته می شود.

افراز به دو دسته تقسیم بندی می شود. افراز اجباری یعنی افراز مال به حکم دادگاه که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می کند. افراز بع تراضی یعنی شرکا به دلخواه خود اقدام به افراز ملک می کنند. دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

 

تقسیم چیست؟

تقسیم متفاوت از افراز و تفکیک است. مثلا اگر اموالی که فرد فوت شده از خود برجای می گذارد را میان ورثه تقسیم کنند، به این کار تقسیم گفته می شود. این اموال می تواند منقول و یا غیر منقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده تقسیم مال مشاع است. بدین ترتیب رابطه‌ی تقسیم با تفکیک و افراز، رابطه‌ی عموم و خصوص مطلق است. بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمی‌شود.

 

تفکیک و افراز چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

در صورتی که ملک فقط دارای یک مالک باشد باز هم قابل تفکیک است. به عبارت دیگر می توان گفت برای تفکیک وجود حالت اشاعه لازم نیست. ولی در صورتی که ملکی را بخواهیم افراز کنیم حتما باید بیش از یک مالک وجود داشته باشد. یعنی حالت اشاعه لازم است.

تفکیک در شرایطی صورت می پذیرد که مالکان در حالت تفاهم باشند ولی در افراز میان مالکان عدم تفاهم و اختلاف میان مالکین وجود دارد و قصد آن ها اتمام مشارکت است.

در تفکیک فقط تقسیم ملک صورت می پذیرد. اما در افراز علاوه بر تقسیم ملک سهام مالکان مشاعی نیز تعیین می شود و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد. به همین دلیل است که در حالت افراز می بایست اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک این ضروری نیست و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقرراتی که بر تفکیک حاکم است، به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک کند.

در امور مربوط به تفکیک سن مالک و یا مالکان دخالتی در امر ندارد اما طبق ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالکان شخصی محجور و یا غایب باشد تقسیم با دادگاه خواهد بود.

در صورتی که در حین تفکیک از طرف یکی از شرکا اعتراضی صورت پذیرد، عملیات تفکیک متوقف می شود و با رضایت معترض ادامه می یابد. ولی در حین افراز اگر یکی از شرکا اعتراض کند، اعتراض وی پذیرفته نیست و پس از اتمام افراز می تواند اعتراض کند. رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک بر عهده مراجع قضایی است.

در افراز رای صادر می شود ولی در تفکیک صورت جلسه تفکیکی تنظیم می شود.

در تفکیک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز، فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه‌ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.

در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره‌ی ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

 

آیا تفکیک قابل اعتراض است؟

بله تفکیک نیز قابل اعتراض است و در صورتی که یکی از شرکا در حین تفکیک اعتراضی داشته باشد، عملیات تفکیک متوقف می شود و اگر شریک معترض رضایت ندهد، به ناچار باید افراز صورت پذیرد.

پس دیدیم که در پاسخ به سوال تفکیک به چه معناست در حال حاضر به این نتیجه رسیدیم که چند شریک باهم قصد تقسیم قطعات خود را داشتند چون با رضایت طرفین بود اسمش را تفکیک گذاشتیم و به محض این که یکی از شرکا در حین عملیات اجرا این تفکیک را زیر سوال برد به افراز پناه بردیم و در افراز حالت اجبار با توجه به سهم طرفین مورد توجه قرار می‌گیرد.

 

یک ملک برای افراز چه شرایطی را باید داشته باشد؟

در صورتی که شریک و یا شرکای ملک مشاع از اداره ثبتی افراز ملک خود را تقاضا کنند باید حاوی موارد زیر باشد:

۱ مشخصات کامل شریک یا شرکت های متقاضی افراز و نشانی دقیق اقامتگاه یا محل کار آنها از جهت سهولت در امر ابلاغ

۲ مشخصات کامل شریک را شرکای دیگر و نشانی دقیق اقامتگاه یا محل کار آنها

۳ میزان مالکیت و سهم متقاضی افراز

۴ میزان مالکیت و سهم شریک یا شرکای دیگر

۵ دلایلی که حاکی از سهم مالکانه متقاضی در ملک مورد درخواست افراز است دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک خواهد بود .

۶ ارائه گواهی پایان ساختمان.

 

نمونه دادخواست افراز

خواهان

خوانده

موضوع افراز ملک مشاعی به پلاک ثبتی …. غیر مالی

دلایل و مستندات

استشهادیه تقاضای تحقیق محلی

شرح خواسته

ریاست محترم دادگاه با سلام و عرض ادب با احترام در خصوص پرونده …… دعوای موکل اینجانب آقای فلان علیه فلان به خواسته افراز منافع مشترک دفاعیات خود را به شرح ذیل تقدیم می دارم وطبق قسمتی از ماده ۱۰۴ قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد در صورتی که دعوا قابل تجزیه بوده و فقط قسمتی از آن مختص زیر صدور رای باشد دادگاه نسبت به همان قسمت را می دهد و نسبت به قسمت دیگر رسیدگی را ادامه خواهد داد

در پرونده کلاسه فلان فوق درخواست سهم سود موکل از مغازه مشترک و در پرونده دیگری افراز منافع را مطرح نموده ایم

اکنون با استناد به ماده ۱۰۴ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست سهم سود موکل از مغازه مشترک مورد استدعاست

پس تصویر مصدق نظریه کارشناس و قرار تامین دلیل پیوست پرونده و اصول آنها خواست ضمیمه می شود

لذا تقاضای رسیدگی عادلانه مورد استدعا است

 

مزایای تفکیک و افراز توسط وکیل

  • مدت زمانی که ملک افراز و یا تفکیک می شود کمتر است.
  • نیازی به حضور مالک در اداره ثبت اسناد نخواهد بود.
  • اگر ملک غیر قابل افراز هم باشد نیاز به حضور مالک در دادگاه نمی باشد.
  • وکیل می تواند ضمن حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یا خیر.
  • وکیل می تواند سهم موکل خود را بعد از تفکیک به فروش برساند.
  •  تمامی شرکا که مالک ملک مشاع می باشند میتوانند بدون حضور خود و در صورتی که توافق کنند یک وکیل بگیرند تا برای تفکیک ملک و یا افراز ملک اقدام کند.

ثبت نظر

کاربر محترم از طریق فرم زیر نظرات خود را برای ما ارسال کنید.

کد امنیتی

نظرات ارسالی کاربران